87 centres-villes (la moitié des centres-villes observés) bénéficiaient d'une situation très favorable en 2001, avec un taux de vacance inférieur à 5%; ils ne sont plus que 15 dans ce cas en 2015; à l'autre extrémité, 23 centres-villes présentaient une situation très défavorable en 2001 avec un taux de vacance supérieur à 10%; ils sont désormais une centaine en 2015.
Les centres-villes de petites villes et de villes moyennes, plus affectés que les autres, ont vu leur situation se dégrader; la vacance progresse de 8% à 11,1% entre 2013 et 2015 dans les coeurs d'agglomération de moins de 50.000 habitants et de 8,6 à 11,3% dans les coeurs d'agglomération de 50.000 à 100.000 habitants. Les centres-villes de 100.000 à 250.000 habitants sont moins affectés, passant de 6,6 à 9,2%. Par contre, les centres-villes de très grandes villes ont connu une stabilisation (entre 6,4 et 6,3% dans les agglomérations de plus de 500.000 habitants).
14 villes ont un taux de vacance inférieur à 5% entre 2001 et 2015 : Bayeux, Beaune, Biarritz, Cahors, Compiègne, La Rochelle, Laval, Lyon, Nantes, Périgueux, Rouen, Saint-Malo, Strasbourg, Toulouse; ce sont des villes dont la taille de marché est importante(Lyon, Strasbourg, Rouen, Nantes, Toulouse), ou de marché captif (Cahors, Périgueux, Laval, Compiègne, Beaune) ou encore touristique (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Bayeux).
A l'inverse, les centres-villes dont le taux de vacance est resté supérieur à 10% depuis 2001 (notamment Agen, Guéret, Nevers ou Roubaix) ou a dépassé 10% depuis 2001 (notamment Alençon, Moulins) se recrutent parmi les villes ayant connu unaffaiblissement de leur demande de consommation locale (diminution de la population et/ou du revenu), quoique souvent soutenu par le développement de l'économie résidentielle et dans le même temps, un développement de leur offre commerciale(ouverture de projets sensés étendre l'attraction commerciale du territoire afin de compenser l'affaiblissement de la demande locale).
L'origine de la vacance commerciale relève de causes multifactorielles :
Le parc de magasins atteint son apogée dans les années 1920 avec 1,5 million de boutiques; puis, le déclin s'amorce, la France perd près de la moitié de ses commerces pour atteindre 850.000 aujourd'hui, alors que sa population croît dans le même temps de 50%.L'exode rural et la concentration des populations dans les villes constituent la première cause de détricotage d'un tissu commercial traditionnel d'abord conçu pour couvrir des marchés de proximité; à partir des années 1950-1960 de nouvelles formes de vente discount (hypermarchés, supermarchés, moyennes surfaces spécialisées) et des chaînes de grande distribution (réseaux succursalistes, de franchises, etc.) accélèrent le phénomène.
Plus récemment, la vacance commerciale semble davantage résulter d'une crise de surproduction de surfaces de vente ; depuis les années 2000 en France, le parc de surfaces commerciales croit en effet à un rythme plus rapide que celui de la consommation (progression de 3% par an alors que la consommation n'a progressé que de 1,5% par an; en outre, la performance moyenne des magasins mesurée par le rapport chiffre d'affaires/m² diminue de 1% par an, alors que leurs coûts d'occupation s'accroissent de + 3%.
"Une nouvelle progression de la vacance commerciale des centres-villes en 2015", Procos, communiqué de presse du 22 juin 2016
Méthodologie : 200 centres-villes appartenant à des unités urbaines de plus de 25.000 habitants ont été enquêtés. La comparaison de l'occupation des cellules commerciales, a été faite entre 2001 et 2015, à partir de relevés sur plans cadastraux (sources Codata et Procos). Les relevés ont été effectués aux mois de juin et de juillet, afin de minimiser la part de la vacance conjoncturelle due à des baux saisonniers.
Définition : la vacance commerciale, est entendue comme l'état d'un local commercial non exploité pour une durée indéterminée.