Les dirigeants, dans le choix de leur implantation, sont autant impactés par la clientèle que par un choix personnel

La problématique de l’implantation des entreprises est au centre des réflexions concernant l’aménagement du territoire. Pour façonner et proposer une offre immobilière et foncière attractive se traduisant par l’installation d’activités, les 2 organismes consulaires ont dressé un état des lieux et répertoriés les constats et les attentes des chefs d’entreprises consultés par voie d’enquête*. Pour conduire cette étude, mais aussi enrichir l’analyse des données et des observatoires, ont été invités des experts en matière d’aménagement, de foncier, et d’urbanisme, notamment le Conseil régional, la DIRECCTE, la DREAL, les Agences d’urbanisme et DEV’UP.

Une thématique rarement étudiée, du moins rarement communiquée à un large public.

♦ Une approche globale

Après une nette croissance de 2002 à 2009 (en moyenne chaque année 1,8 million de m² sont autorisés), le volume annuel des surfaces de plancher des projets d’activité autorisés a constamment diminué jusqu’à retomber en 2015 à
1,3 millions de m².
Les hôtels, les bureaux et les entrepôts sont les seuls à avoir engendré plus de m² sur la période récente que sur la précédente.

Sur la période 2009-2015, 24% (440.000 m²) est généré par les exploitations agricoles et forestières, 17%
(302.000 m²) par la construction d’entrepôts, 16% les services publics (289.000 m²).


2 390 permis de construire ont été délivrés en 2015 (2 700 en moyenne entre 2002 et 2015).

Sur les 208 595 ha consommés, 1 sur 7 est le fait de l’activité économique (+36% entre 2002 et 2014) et 6 le fait de logements. Les parcelles dédiées majoritairement aux locaux d’activités ont augmenté de 36% sur la période (soit une croissance annuelle moyenne de 2,4%), et de 9% pour les locaux d’habitation (soit une croissance annuelle moyenne de 0,7%).

♦ Les principaux atouts d’un futur site d’implantation sont :

• Economiques : la proximité avec une clientèle potentielle (53%), la visibilité de l’emplacement (41%), la proximité avec un lieu d’influence (29%)
• et à égalité, le fait de critères personnels : pour 51%, l’existence d’un lien personnel avec ce territoire (rester proche de sa famille, ses amis ou ses relations), mais aussi une implantation ancienne liée à l’histoire de l’entreprise (25%).
• Les avantages liés à cette implantation : la qualité du bâti (44%), le coût du foncier (33%), le soutien financier à l’implantation est modeste (10%)
• L’image du territoire : réputation/image du lieu (33%), son attractivité (32%)
• Son accessibilité : 32% par les transports, 31% les équipements publics, 31% les services de proximité

Il existe de fortes disparités entre les secteurs d’activité : dans le commerce de détail, la clientèle de proximité est primordiale (+ 11 points par rapport à la moyenne) alors que dans la construction c’est l’attachement à son territoire (+ 14 points) qui importe le plus. En dehors de ces deux catégories, seuls les items correspondants à la qualité du bâtiment d’activité (44%) et la visibilité de l’emplacement (41%) jouent un rôle décisif pour au moins 4 chefs d’entreprises sur 10. On notera aussi qu’à l’exception de l’industrie (20%), les aides financières à l’implantation ne sont pas déterminantes dans les choix des dirigeants de TPE-PME.

♦ Les besoins en locaux d’activité des entreprises

79% des entreprises sondées occupent des surfaces inférieures à 400 m² (13% entre 400 et 1 000 m2 et 8% au-delà). Plus des deux tiers des bâtiments peuvent être qualifiés de « potentiellement énergivores », du fait de leur ancienneté (54% construits avant 1975, 27% depuis 1990), ce constat ne tenant pas compte des éventuels travaux d’amélioration des performances énergétiques qui ont pu être réalisés par les entreprises.
49% sont locataires de leur local d’activité (60% dans le commerce, mais 34% dans la construction). 38% des chefs d’entreprise habitent sur le lieu de leur activité.

48% des locaux sont situés en centre-ville, 17% en entrée de ville, 12% en quartier périphérique, et 23% en zone rurale isolée.

La plupart des entreprises interrogées possède un local d’activité unique, qui répond à des usages multiples : la fonction « point de vente » (62%) est la plus courante, avant le stockage (34%) et la gestion administrative (33%) et également celle d’atelier ou de labo pour répondre aux besoins de production (18%).

Le type de construction (local commercial, bureau, entrepôt ou atelier) est un fort déterminant de sa destination : 84 % des locaux commerciaux sont utilisés pour une activité de vente, 72% des bureaux pour de la gestion administrative, 61% des entrepôts pour du stockage et 66% des ateliers pour de la production.

♦ La satisfaction des chefs d’entreprise sur leur territoire autour de 4 items :

81% des chefs d’entreprises déclarent avoir un usage régulier d’internet ; les échanges de données avec leurs clients ou leurs fournisseurs (messagerie numérique) et les formalités administratives en ligne (déclarations obligatoires) constituent les deux principaux usages des entreprises (78% des répondants), avant la recherche pour trouver les informations techniques ou générales (68%); un chef d’entreprise sur deux dispose d’un site internet (site vitrine, e-boutique) pour présenter son activité (les entreprises du commerce sont les plus en retrait). Mais 20% estiment le débit insuffisant, notamment ceux en zone d’activité et en milieu rural.

Les entrepreneurs sont plutôt satisfaits des infrastructures et équipements routiers existants (entre 79 et 84% selon les items); il existe des différences visibles en fonction du type de territoire d’implantation de l’entreprise : exemple, la fluidité de la circulation est, en moyenne régionale, jugée très bonne (84%) mais avec un écart de 7 points entre les métropoles (forcément plus engorgées) et les petites intercommunalités moins sujettes à ces problématiques et encore l’accès routier des fournisseurs et in fine le stationnement.
Sans surprise, la voiture reste le mode de transport le plus fréquemment utilisé par les clients (81%) mais aussi les salariés (69%); toutefois, de nombreux clients et salariés ont également recours aux déplacements cyclables ou pédestre (environ 50%).

Les initiatives sur les territoires : la satisfaction va de 35% en ce qui concerne les actions de promotion à 49% pour les infrastructures :


Au niveau des secteurs d’activité, les attentes d’animation économique sont fortes dans le commerce de détail, l’hébergement-restauration et les services. A l’inverse, ces sujets ne font pas partie des préoccupations principales des chefs d’entreprises de l’industrie avec parfois dix à vingt points d’écarts par rapport aux autres secteurs d’activité.

♦ Les projets des dirigeants

Programmés dans les prochains mois ou à plus long terme, les projets de développement des entreprises laissent apparaître une grande variété de besoins, dont 3 besoins les plus cités :
- projet immobilier ou foncier (21%), moins dans l’industrie et la construction
- le recrutement de salariés (21%)
- les investissements matériels (20%).
- Les autres projets le sont beaucoup moins (la formation 9%, le site internet 6%, la recherche de repreneur 4%)

« Si 9% des chefs d’entreprises estiment que leurs locaux sont adaptés à leurs besoins, en revanche, la qualité de l’environnement immédiat (dont la lutte contre la vacance commerciale), de l’accès à l’internet ou de l’animation économique locale sont des cartes à jouer pour les acteurs locaux, publics ou non, afin d’améliorer le dynamisme économique de nos territoires en Centre-Val de Loire »

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"Foncier et immobilier d’entreprises en Centre-Val de Loire ", CRMA, CCI Centre-Val de Loire, lu mai 2018. Une enquête auprès des chefs d’entreprise : 1007 répondants interrogés par téléphone dont 52% plus de 50 ans, 44% de 30 à 49 ans et 4% moins de 30 ans; 65% sont employeurs (44% avec 1 à 4 salariés, 14% de 5 à 9 et 7% salariés et plus)
Une entreprise sur 2 appartient à l’artisanat ; 32% sont dans le secteur du commerce, 26% dans la construction, 17% dans les services aux entreprises, 15% dans les HCR et 10% dans l’industrie.